[不動産インサイド]

'信託方式再建'事業推進速度早く...信託手数料は負担

(写真)1971年に竣工した汝矣島(ヨイド)試験アパートの全景。 /イ・スンジェ記者

[ハンギョンビジネス=キム・ビョンファ記者]停滞していた汝矣島(ヨイド)試験アパート再建事業が動き出した。新たに取り出したカードである「信託方式」に注目が集まる。

汝矣島(ヨイド:여의도)試験アパートは1971年竣工後、40年が経過した古い(?)アパートだ。汝矣島(ヨイド:여의도)に入った最初のアパートで、24棟1790世帯規模だ。2008年に再建築事業を推進するための推進委員会が設立されたが、不動産不況の余波で中止された。

再び8年後の2016年11月19日、汝矣島(ヨイド)試験アパートは韓国資産信託を再建予備信託会社に選定した。従来の組合方式ではなく、信託方式に方向転換して再建事業を推進するということだ。

信託方式の再建築は、全所有者のうち75％以上の同意を得た不動産信託会社が施行者として費用を負担して事業を進める方式だ。汝矣島(ヨイド)試験アパートも75%の住民の同意を得て、来年初めに正式な信託契約を結ぶ予定だ。

韓国資産信託の関係者は、「ソウル市内1000世帯以上の大規模団地アパートとしては初の信託方式再建築事業に水を差したという点で意味がある」とし、「汝矣島(ヨイド)試験アパートが信託方式で再建築事業に弾みをつけると、汝矣島(ヨイド)をはじめとするソウルと首都圏の再建築団地にも少なからず影響を与えるだろう」と展望した。

◆迅速な事業推進が強み...解決策として急浮上

「信託方式」再建築の始まりは、昨年3月の「都市及び住居環境整備法」の改正・施行で、信託会社が再建築事業の単独施行者として参加できるようになったからだ。政府は「公共支援の役割をする信託会社を通じて、再建築事業の透明性を強化し、効率性を高めたい」と改正の理由を明らかにした。

信託方式再建築は、一般組合方式の再建築事業とは異なり、推進委員会や組合を設立する必要がない。このため、事業推進速度が速い。推進委員会と組合設立にかかる時間を考慮すると、1～3年程度事業期間を短縮できるという分析だ。事業推進が遅れている再建築団地を中心に信託方式に関心を示す理由だ。

実際、ソウル市龍山区の「ハンソンアパート」は最近、信託方式で再建築事業にスピードを上げている。ハンソンアパートの土地など所有者らは昨年9月末、コリアトラストを事業施行者に選定し、施工者選定を準備している。また、ソウル市瑞草区(ソチョグ)の「新盤浦宮(シンバンポグァンジョン)」アパートも10月末に信託方式再建築事業説明会を開き、信託会社の選定を控えている。

2018年に復活する「超過利益還流制」は、信託方式再建築の人気に一役買っている。超過利益還収制度は、組合が再建築で得た利益が1人当たり平均3000万ウォンを超えると、超過金額の最高50%を分担金として支払わなければならない制度だ。

不動産投機を抑制するために2006年に導入されたが、不動産市場を萎縮させるという指摘が出て2013年に猶予が始まり、2017年末まで一度延長された状態だ。

猶予が終わると、超過利益に対する税金を払わなければならず、再建築収益は減少する可能性がある。超過利益による分担金は、分譲価格が高い再建築団地ほど大きくなるしかない。超過利益還付を避けるためには、2017年末までに管理処分を申請しなければならない。

韓国資産信託の分析によると、汝矣島(ヨイド)試験アパートが信託方式で再建築事業を進めれば、「2016年11月安全診断→2017年2月整備区域変更→2017年3月事業施行者指定→2017年4月施工者選定→2017年8月事業施行認可→2017年12月管理処分認可申請」の手順で行われる。

信託方式で息を切らして事業を進めれば、ギリギリで超過利益還流を避けることができる

◆信託手数料 vs 専門性

専門家たちは、超過利益還流を避けられなくとも「信託方式」の試み自体に大きな意味があると口をそろえる。政府の期待通り、信託会社が主導する再建築はより透明で効率的である可能性があるという肯定的な見通しが出る。

かつて「金の卵を産むガチョウ」と呼ばれた再建築・再開発事業が「醜いアヒル」に転落した原因の一つは、事業主体である組合の費用調達問題だ。組合は事業推進費用を調達しなければならない。通常、施工者に選定された建設会社からお金を借りて使い、施工者が選定される前は設計会社など小さな協力会社から支援を受ける。

支援がなければ事業を推進することができず、支援を受けるとお金を貸してくれた業者に引きずり込まれる構造だ。信託会社の費用で事業を推進する信託方式は、費用の心配を大幅に軽減する。

信託会社の専門性も欠かせない部分だ。一般住民が集まって設立した組合は、再建築・再開発などの整備事業に対する専門性が不足することになる。専門性の欠如は様々な事件・事故につながることが多かった。再建築事業の経験が豊富な信託会社が事業を代行すれば、より安定的で透明性の高い事業推進が期待できる。

問題は、信託手数料に対する拒否感だ。信託手数料は通常、工事費の3～4%程度だ。従来の組合方式では不要だった費用が追加されるため、土地などの所有者にとっては負担になる可能性がある。

ビョン・ソンボ(변선보)弁護士は、「非専門家である組合が事業を推進し、損害を見るより、手数料を払っても専門家が事業を迅速に推進する方が利益になる可能性がある」とし、「第一歩を踏み出した汝矣島(ヨイド)示範アパート再建事業が順調なら、「信託方式」は新しい再建のトレンドとして浮上するだろう」と話した。

kbh@hankyung.com

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