[房地产内幕]

"信托方式重建 "项目加速......但信托费用是个负担

（图）1971年竣工的汝矣岛试验公寓外景。/Reporter Lee Seung-jae

[Hankyung Business by Byung-hwa Kim]停滞不前的汝矣岛试验公寓重建项目已经加速。

汝矣岛试验公寓是一座老公寓，自 1971 年建成以来已有 40 年历史。它是汝矣岛的第一栋公寓楼，共有 24 栋楼、1790 个单元。2008 年，汝矣岛试点公寓为推进重建项目成立了推进委员会，但因房地产不景气而告吹。

8 年后的 2016 年 11 月 19 日，汝矣岛试点公寓选定韩国资产信托作为重建项目的初步受托人。

2016年11月19日，8年后的今天，汝矣岛领航公寓选择韩国资产信托作为重建的初步受托人。

信托重建方式是指获得全体业主 75% 以上同意的房地产信托公司将作为项目实施者领导项目并承担费用。汝矣岛试点公寓也获得了75%的住户同意，预计将于明年年初签署正式的信托协议。"

"首尔首个拥有1000多个单元的大型公寓的信托重建项目已经启动，这具有重要意义，"韩国资产信托的一位官员说，"如果汝矣岛试点公寓在信托重建项目中获得成功，那么它将对包括汝矣岛在内的首尔和首都圈的其他重建项目产生重大影响。

◆快速实施项目是优势......迅速成为解决方案

"信托重建方式 "始于今年 3 月，当时《城市和住宅环境维护法》得到修订和实施，允许信托公司作为唯一实施者参与重建项目。

与一般的协会重建项目不同，信托重建不需要成立促进委员会或协会。这使得项目的实施更加快捷。考虑到成立促进委员会和协会所需的时间，据分析，项目周期可缩短一至三年。

事实上，首尔龙山区的 Hansung 公寓最近就通过信托方式加快了重建项目的进度。9 月底，Hansung 公寓的土地和其他所有者选择韩国信托作为项目实施者，并准备选择总承包商。此外，位于首尔瑞草区的'新番浦宫'公寓也于10月底召开了信托重建说明会，正准备选择信托公司。

2018年'超额利润回扣制度'的复兴也是信托重建受欢迎的原因之一。超额利润回扣制度规定，如果重建的超额利润平均每人超过3000万韩元，协会最多需支付50%的超额利润。

该制度于2006年推出，旨在遏制房地产投机，但2013年开始暂停实施，并一度延长至2017年底，因为有人批评该制度压抑了房地产市场。

暂停实施结束后，超额利润将必须纳税，重建收入可能会减少。对于销售价格较高的重建单位来说，超额利润的比例会更高。为避免返还超额利润，有必要在 2017 年年底前申请接管。"

据韩国资产信托公司分析，如果汝矣岛试验公寓采用信托方式重建，流程如下："2016 年 11 月安全诊断、2017 年 2 月维护区变更、2017 年 3 月指定项目实施者、2017 年 4 月选择承包商、2017 年 8 月项目实施审批、2017 年 12 月申请接管审批。

信托方式可以勉强避免超额利润返还：

◆信托费用vs专业性

专家一致认为，即使不能避免超额利润返还，"信托方式 "本身的尝试也是有意义的。

曾经的 "下金蛋的鹅 "变成了 "丑小鸭"，其中一个原因就是协会的项目融资问题。协会必须为项目融资。通常，他们会向被选定为总承包商的建筑公司借款，并在选定承包商之前得到设计公司等小伙伴的支持。

没有支持，他们就无法开展项目，而有了支持，他们就得听命于贷款人。信托方式由信托公司支付项目费用，大大减少了对成本的担忧。

受托人的专业知识也是一个重要方面。由普通居民成立的协会必然缺乏重建和重新开发等维护项目方面的专业知识。这种专业知识的缺乏导致了各种事件和事故的发生。如果委托一家在重建项目方面经验丰富的信托公司来处理项目，可以预期项目将更加稳定和透明。

问题在于拒绝信托费用。信托费用通常占建筑成本的 3%-4%。这可能会成为土地所有者的负担，因为它增加了现有合作方式中不必要的成本。

"对于专业人士来说，即使需要支付一定的费用，快速推进项目可能比非专业协会赔钱更有利，"Hanbyul律师事务所的重建专业律师Byun Sun-bo说，"如果已经迈出第一步的汝矣岛公寓重建试点项目进展顺利，'信托方式'将成为一种新的重建趋势。

kbh@hankyung.com